Regulación de las subrogaciones en las hipotecas en España
EXPOSICION DE
MOTIVOS
El descenso generalizado de los tipos de interés experimentado en
los últimos meses ha repercutido, como es lógico, en los de
los préstamos hipotecarios, y parece razonable y digno de protección
que los ciudadanos que concertaron sus préstamos con anterioridad
a la bajada de los tipos puedan beneficiarse de las ventajas que supone
este descenso. Pero, por otra parte, la situación de estos prestatarios
se ve agravada por la concurrencia de una doble circunstancia, que determina
la inviabilidad económica del «cambio de hipoteca»: la
fuerte comisión por amortización anticipada, impuesta por
las entidades crediticias al tiempo de otorgar el contrato y la duplicación
de gastos que implican la cancelación de un crédito hipotecario
y la constitución de otro nuevo. Esta Ley viene además a cumplir
con el mandato parlamentario que en su moción del 2 de noviembre
de 1993, aprobada por unanimidad, instaba al Gobierno a «habilitar
los mecanismos para que los deudores, en aplicación de los artículos
1211 y concordantes del Código Civil, puedan subrogar sus hipotecas
a otro acreedor».
Esta situación, históricamente reiterada, puede encontrar
solución adecuada por la vía de la subrogación convencional
prevista por el artículo 1211 del Código Civil, que la configura
como un acto potestativo -voluntario- del deudor. No obstante, la concisa
normativa de dicho precepto no resulta suficiente para resolver la problemática
que plantea esta institución, cuando el primer acreedor y el que
se subroga con algunas de las entidades financieras a las que se refiere
la Ley de Mercado Hipotecario . Resulta por ello procedente establecer una
regulación específica del referido supuesto -acotado por el
artículo 1-, que facilite su desarrollo y abarate su coste.
El artículo 2 establece los requisitos de la subrogación,
posibilitando el ejercicio de esta potestad por el deudor, en el supuesto
de que el primer acreedor no preste la colaboración debida. El procedimiento,
instrumentado análogo al previsto por el artículo 153, párrafo
5, de la Ley Hipotecaria, tiene idéntico fundamento que éste,
reforzado si cabe por el hecho de tratarse de una liquidación a practicar
entre dos entidades financieras a las que hay que presumir, por el mero
hecho de serlo, la necesaria lealtad comercial recíproca.
El artículo 3 limita la cuantía de la cantidad a percibir
por la entidad acreedora, en concepto de comisión por la amortización
anticipada de su crédito, en los préstamos a interés
variable. La razón de esta reducción estriba en que en esta
modalidad de préstamos, a diferencia de lo que ocurre en los préstamos
a tipo fijo, el acreedor asume habitualmente un escaso riesgo financiero,
lo que asemeja en este caso dicha comisión de cancelación
a una pena por desistimiento. Y como toda pena es siempre equitativamente
moderable por los Tribunales, según el artículo 1154 del Código
Civil, resulta lógico concluir que esta moderación pueda efectuarse
también por Ley, muy especialmente en momentos de crisis económica
y tratándose de contratos en masa de ejecución sucesiva y
de larga duración, en los que el consumidor se ha adherido a un texto
contractual preestablecido por la entidad de crédito. Y no cabe objetar
que esta limitación implique una injerencia de la Administración
en el libre funcionamiento del mercado, pues no es otra cosa sino una mejora
del sistema jurídico-institucional, para adecuar la ordenación
del mercado a las necesidades de cada momento. De acuerdo con lo anteriormente
expuesto, se tiene en cuenta ponderadamente la repercusión que el
pago anticipado pueda acarrear a la entidad de crédito moderando
su cuantía al fijar un porcentaje significativo en los préstamos
a interés variable. A estos efectos se entenderá como préstamo
de interés variable aquel que modifica su tipo de interés
en el transcurso de su período de amortización.
Los artículos 4, 5 y 6 regulan diversos aspectos de la escritura
de subrogación, registrales y de la ejecución hipotecaria.
Y los artículos 7 y 8 introducen una drástica reducción
de los costes fiscales y del sistema de protección preventiva de
la seguridad jurídica privada.
Por último, se ha considerado beneficioso tanto para los acreedores
como para los deudores, bonificar las mismos costes, antes dichos, en el
caso de la novación modificativa del préstamo hipotecario
entre acreedor y deudor; operación que resultará muy beneficiosa
para el deudor por ser la que soporta menos gastos y muy estimulante para
el acreedor al darle ocasión de no perder a su propio cliente.
1. Ambito.
1. Las entidades financieras a las que se refiere el artículo 2 de
la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Mercado Hipotecario, podrán ser
subrogadas por el deudor en los préstamos hipotecarios concedidos,
por otras entidades análogas, con sujeción a lo dispuesto
en esta Ley.
2. La subrogación a que se refiere el apartado anterior será
de aplicación a los contratos de préstamo hipotecario, cualquiera
que sea la fecha de su formalización y aunque no conste en los mismos
la posibilidad de amortización anticipada.
2. Requisitos de la
subrogacion.
El deudor podrá subrogar a otra entidad financiera de las mencionadas
en el artículo anterior sin el consentimiento de la entidad acreedora,
cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero de aquélla
por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella,
conforme a lo dispuesto en el artículo 1211 del Código Civil.
La entidad que está dispuesta a subrogarse presentará al deudor
una oferta vinculante en la que constarán las condiciones financieras
del nuevo préstamo hipotecario. La aceptación de la oferta
por el deudor implicará su autorización para que la oferente
se la notifique a la entidad acreedora y la requiera para que le entregue,
en el plazo máximo de siete días naturales, certificación
del importe del débito del deudor por el préstamo hipotecario
en que se ha de subrogar.
Entregada la certificación, la entidad acreedora tendrá derecho
a enervar la subrogación si en el plazo máximo de quince días
naturales a contar desde dicha entrega, formaliza con el deudor novación
modificativa del préstamo hipotecario. En caso contrario, para que
la subrogación surta efectos, bastará que la entidad subrogada
declare en la misma escritura haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada
por ésta, por capital pendiente e intereses y comisión devengados
y no satisfechos. Se incorporará a la escritura un resguardo de la
operación bancaria realizada con tal finalidad solutoria.
No obstante, si el pago aún no se hubiera efectuado porque la entidad
acreedora no hubiese comunicado la cantidad acreditada o se negase por cualquier
causa a admitir su pago, bastará con que la entidad subrogada la
calcule, bajo su responsabilidad y asumiendo las consecuencias de su error,
que no serán repercutibles al deudor, y, tras manifiestarlo, deposite
dicha suma en poder del notario autorizante de la escritura de subrogación,
a disposición de la entidad acreedora. A tal fin, el notario notificará
de oficio a la entidad acreedora, mediante la remisión de copia autorizada
de la escritura de subrogación, pudiendo aquélla alegar error
en la misma forma, dentro de los ocho días siguientes.
En este caso, y sin perjuicio de que la subrogación surta todos sus
efectos, el Juez que fuese competente para entender del procedimiento de
ejecución, a petición de la entidad acreedora o de la entidad
subrogada, citará a éstas, dentro del término de ocho
días, a una comparecencia, y, después de oírlas admitirá
los documentos que se presenten, y acordará, dentro de los tres días,
lo que estime procedente. El auto que dicte será apelable en un solo
efecto, y el recurso se sustanciará por los trámites de apelación
de los incidentes.
3. Comisiones por amortizacion
anticipada.
En las subrogaciones que se produzcan en los préstamos hipotecarios,
a interés variable, referidos en el artículo 1 de esta Ley,
la cantidad a percibir por la entidad acreedora en concepto de comisión
por la amortización anticipada de su crédito, se calculará
sobre el capital pendiente de amortizar, de conformidad con las siguientes
reglas:
1.ª Cuando se haya pactado amortización anticipada sin fijar
comisión, no habrá derecho a percibir cantidad alguna por
este concepto.
2.ª Si se hubiese pactado una comisión de amortización
anticipada igual o inferior al 1 por 100, la comisión a percibir
será la pactada.
3.ª En los demás casos, la entidad acreedora solamente podrá
percibir por comisión de amortización anticipada el 1 por
100 cualquiera que sea la que se hubiere pactado. No obstante, si la entidad
acreedora demuestra la existencia de un daño económico que
no implique la sola pérdida de ganancias, producido de forma directa
como consecuencia de la amortización anticipada, podrá reclamar
aquél. La alegación del daño por la acreedora no impedirá
la realización de la subrogación, si concurren las circunstancias
establecidas en la presente Ley, y sólo dará lugar a que se
indemnice, en su momento, la cantidad que corresponda por el daño
producido.
4. Escritura.
En la escritura de subrogación sólo se podrá pactar
la modificación de las condiciones del tipo de interés, tanto
ordinario como de demora, inicialmente pactado o vigente.
5. Registro.
El hecho de la subrogación no surtirá efecto contra tercero,
si no se hace constar en el Registro por medio de una nota marginal, que
expresará las circunstancias siguientes:
1.ª La persona jurídica subrogada en los derechos del acreedor.
2.ª Las nuevas condiciones pactadas del tipo de interés.
3.ª La escritura que se anote, su fecha, y el notario que la autorice.
4.ª La fecha de presentación de la escritura en el Registro
y la de la nota marginal.
5.ª La firma del registrador, que implicará la conformidad de
la nota con la copia de la escritura de donde se hubiere tomado.
Bastará para que el registrador practique la inscripción de
la subrogación que la escritura cumpla lo dispuesto en el artículo
2 de esta Ley, aunque no se haya realizado aún la notificación
al primitivo acreedor. No serán objeto de nueva calificación
las cláusulas inscritas del préstamo hipotecario que no se
modifiquen. El registrador no podrá exigir la presentación
del título de crédito.
6. Ejecución.
La entidad subrogada deberá presentar para la ejecución de
la hipoteca, además de su primera copia auténtica inscrita
de la escritura de subrogación, el título de crédito,
revestido de los requisitos que la Ley de Enjuiciamiento Civil exige para
despachar ejecución. Si no pudiese presentar el título inscrito,
deberá acompañar, con la copia de la escritura de subrogación,
certificación del Registro que acredite la inscripción y subsistencia
de la hipoteca.
La ejecución de la hipoteca se ajustará a lo dispuesto en
la Ley de Enjuiciamiento Civil y en la Ley Hipotecaria.
7. Beneficios fiscales.
Estará exenta la escritura que documente la operación de subrogación
en la modalidad gradual de «Actos Jurídicos Documentados»
sobre documentos notariales.
8. Honorarios notariales
y registrales.
Para el cálculo de los honorarios notariales y registrales se tomará
como base la cifra del capital pendiente de amortizar en el momento de la
subrogación, y se entenderá que el documento autorizado contiene
un solo concepto.
9. Beneficios fiscales
y honorarios notariales y registrales en la novación modificativa
de préstamos hipotecarios.
Estarán exentas en la modalidad gradual de "Actos Jurídicos
Documentados" las escrituras públicas de novación modificativa
de préstamos hipotecarios pactados de común acuerdo entre
acreedor y deudor, siempre que el acreedor sea una de las entidades a que
se refiere el artículo 1 de esta Ley y la modificación se
refiera a las condiciones del tipo de interés, inicialmente pactado
o vigente. Conjuntamente con la modificación del tipo se podrá
pactar la alteración del plazo.
Para el cálculo de los honorarios notariales y registrales de dicho
tipo de escrituras, se tomará como base la que resulte de aplicar
al importe de la responsabilidad hipotecaria vigente el diferencial entre
el interés del préstamo que se modifica y el nuevo interés.
DISPOSICIONES
ADICIONALES
Primera.- En los préstamos hipotecarios,
a interés variable, a que se refiere el artículo 1 de esta
Ley, la entidad acreedora no podrá percibir por comisión de
amortización anticipada no subrogatoria más del 1 por 100
del capital que se amortiza aunque estuviese pactada una comisión
mayor.
Segunda.- 1. Se añaden los siguientes
apartados al artículo 48.2 de la Ley 26/1988, de 29 de julio, de
Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito:
«e) Efectuar, por sí o a través del Banco de España,
la publicación regular, con carácter oficial, de determinados
índices o tipos de interés de referencia que puedan ser aplicados
por las entidades de crédito a los préstamos a interés
variable, especialmente en el caso de préstamos hipotecarios.
Sin perjuicio de la libertad de contratación, el Ministro de Economía
y Hacienda podrá establecer requisitos especiales en cuanto al contenido
informativo de las cláusulas contractuales definitorias del tipo
de interés, y a la comunicación al deudor del tipo aplicable
en cada período, para aquellos contratos de préstamo a interés
variable en los que se pacte la utilización de índices o tipos
de interés de referencia distintos de los oficiales señalados
en el párrafo precedente.
f) Extender el ámbito de aplicación de las normas dictadas
al amparo de los apartados precedentes a cualesquiera contratos u operaciones
de la naturaleza prevista en dichas normas, aun cuando la entidad que intervenga
no tenga la condición de entidad de crédito.»
2. Las normas que se dicten al amparo de lo dispuesto en el apartado precedente
de esta disposición adicional serán de aplicación a
los préstamos y operaciones que se concierten con posterioridad a
la entrada en vigor de tales normas.
Tercera.- Se añade un nuevo párrafo
al artículo 45 I c) del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de
septiembre, por el que se aprueba el texto refundido del Impuesto sobre
Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, con el
texto siguiente:
«23.ª La Ley 2/1994, de 30 de marzo , sobre subrogación
y modificación de préstamos hipotecarios.»
Cuarta.- Se autoriza al Gobierno a dictar cuantas
disposiciones sean necesarias para la debida aplicación de esta Ley.
DISPOSICION FINAL
Unica.- Esta Ley entrará en vigor el
mismo día de su publicación en el Boletín Oficial del
Estado.
